Si vous ne savez pas exactement comment Bill de Blasio envisage de faire de New York un endroit où vivre moins cher, vous êtes en bonne compagnie: à peu près toute la population (croissante) de la ville, moins (peut-être) une poignée de nerds du zonage. , le sont aussi, In New York alors même que le Département de l’urbanisme est en train de l’expliquer aux conseils communautaires. L’objectif simple du maire est enveloppé dans des réglementations tellement ennuyeuses et parfois contradictoires qu’il est tentant de laisser les avocats se débrouiller. Et pourtant, les minuties importent à tout le monde car elles affectent la texture de la ville: combien il faut travailler pour payer le loyer, jusqu’où il faut aller à l’épicerie et à quel point la promenade est ensoleillée, si les vieux et les jeunes habitent la même chose blocs.
Le plan de logement de Blasio comporte trois parties principales, dont deux sont des changements radicaux et méritoires; le troisième cache un clunker dans une foule de bonnes intentions. Pour commencer, l’administration réécrirait le zonage de certaines parties de la ville, y compris East New York et East Harlem, pour inciter les promoteurs à construire de nombreux autres appartements. Ensuite, il établirait le principe que dans toutes les zones nouvellement rezonées, tout nouveau bâtiment résidentiel doit comprendre au moins 25% d’appartements à loyer réglementé. C’est ce qu’on appelle le zonage d’inclusion obligatoire. Ce sont deux bons outils, quoique imparfaits. Les résidents d’East Harlem craignent à juste titre que si les promoteurs parviennent à ériger de nouvelles tours coûteuses, le nombre de nouveaux appartements abordables qu’ils comprennent soit éclipsé par les anciens perdus à cause des démolitions, des expulsions et des hausses de loyer. Et pourtant, l’alternative est de ne construire aucun nouveau logement et de regarder les prix continuer à monter en flèche.
Le troisième volet du plan du maire remplit un tourneur de page bureaucratique d’un document appelé Zoning for Quality and Abordability, ou ZQA, qui tente d’accomplir tant d’objectifs mystérieux qu’il a tendance à mettre en colère les opposants pour toutes les mauvaises raisons. Son cœur est un effort pour modifier les règles dans les districts de zonage dits contextuels, uniformes sur le plan architectural des quartiers où la loi protège contre les grands intrus criards. Une grande partie de New York est un méli-mélo non gouverné de styles et de tailles, mais dans les quartiers contextuels, les règles contrôlent la hauteur d’un bâtiment, sa rencontre avec le trottoir, la pente du toit et le nombre d’appartements qu’il contient. C’est pourquoi vous ne pouvez pas construire de gratte-ciel vitreux au cœur de Park Slope. Le zonage contextuel, introduit pour la première fois il y a près de 30 ans, n’est pas un règlement unique; c’est plutôt le produit d’escarmouches bloc par bloc, et les vétérans de ces batailles insistent tout particulièrement sur le fait qu’elle doit rester intacte.
Le Département de l’urbanisme espère rouvrir le zonage contextuel afin d’éliminer une série de conséquences imprévues. Cela supprimerait, par exemple, les restrictions qui empêchent les nouveaux bâtiments d’avoir des baies vitrées. ZQA autoriserait également une hauteur supplémentaire de cinq pieds au rez-de-chaussée de tous les nouveaux bâtiments, ce qui permettrait d’inclure des marches, des perches et des devantures de magasin juste suffisamment haut pour accueillir une petite entreprise, comme un salon de coiffure. (La disposition exclut en fait les grandes chaînes de magasins, qui nécessitent beaucoup plus de dégagement.) La proposition accorde également une hauteur supplémentaire aux résidences pour personnes âgées à 100% abordables. Cela a du sens: les quartiers contextuels peuvent sûrement tolérer quelques histoires supplémentaires si cela signifie que nous n’avons pas à exiler les personnes âgées dans des domaines suburbains isolés.
L’intrusion la plus troublante de ZQA dans les quartiers contextuels est une disposition qui autoriserait jusqu’à quatre étages supplémentaires pour les soi-disant bâtiments 80-20 – des projets qui incluent des appartements abordables dans des tours de luxe par ailleurs à prix plein. L’urbanisme a une justification pour ce cadeau: dans l’état actuel des choses, les développeurs qui profitent du programme peuvent théoriquement entasser une superficie supplémentaire de pieds carrés, mais ils ne peuvent pas surélever le toit pour l’accueillir. C’est comme faire un ballon de basket officiel plus grand que le cerceau: deux points si vous réussissez et bonne chance pour essayer.
Mais la proposition de l’administration ne résout pas un problème tout en en créant un autre. ZQA ajouterait probablement une quantité marginale de logements abordables au parc de la ville – dix appartements ici, une douzaine là-bas – mais cela éroderait les qualités mêmes que le zonage contextuel était censé préserver. En d’autres termes, ces quartiers deviendront de plus en plus misérables sans être moins chers.
Le plan de logement de De Blasio est un outil peu maniable, il vaut la peine d’être essayé de toute façon. Des rezonings massifs, des logements abordables obligatoires, des quotas de stationnement plus bas, des restrictions plus lâches au niveau de la rue, des pauses pour les résidences pour personnes âgées – tous ces déménagements pourraient bien fonctionner comme annoncé. Mais il évite de faire ce que le marché immobilier actuel pourrait lui permettre, du moins dans de nombreux quartiers les plus prisés de la ville: forcer les promoteurs à intégrer des logements plus abordables dans leurs nouveaux bâtiments coûteux. Le maire a décidé que cette tactique serait contre-productive. Au lieu de cela, il offre aux développeurs un nouveau pot-de-vin afin qu’ils prennent l’ancien une. Pas étonnant que l’industrie immobilière soit si heureuse ces jours-ci.